Säkerhet i entreprenad: bankgaranti, nivåer och kostnad

Beställaren kräver bankgaranti på 10 % innan första fakturan får betalas. Du ringer banken, får en offert på några tusen kronor per år — och upptäcker sedan att garantin äter ett hål i din checkkredit lika stort som garantibeloppet. Det är den kostnaden ingen berättar om i förväg.

Här går vi igenom vad AB 04 normalt kräver i säkerhet, skillnaden mellan bankgaranti, moderbolagsborgen och försäkringsgaranti, vad det kostar i kronor och hur du räknar på det innan du lämnar anbud.

Vad säkerhet är till för

Säkerhet är beställarens försäkring mot att du går i konkurs eller inte fullgör åtagandet. Går entreprenaden fel kan beställaren ta säkerheten i anspråk och använda pengarna för att låta någon annan färdigställa jobbet eller åtgärda fel. Motsvarande gäller åt andra hållet: du kan kräva säkerhet av beställaren för att han ska kunna betala.

I AB 04 och ABT 06 är säkerhet en huvudregel, inte något extra. Nivåerna som normalt tillämpas är 10 % av kontraktssumman under entreprenadtiden och 5 % under de två första garantiåren. Kontrollera alltid den exakta lydelsen och de exakta procenttalen i det kontrakt du fått — beställare skriver ofta upp nivåerna i sina administrativa föreskrifter, och det är då de siffrorna som gäller, inte standardavtalets.

Två perioder, två nivåer

Entreprenadtidssäkerheten löper från kontraktsstart till godkänd slutbesiktning. Garantitidssäkerheten tar vid efter godkänd slutbesiktning och löper normalt två år. Den lägre nivån under garantitiden speglar att risken är mindre: bygget är klart och det handlar om att åtgärda fel, inte att färdigställa en hel entreprenad.

Ett vanligt fel är att inte se till att garantin faktiskt trappas ned. Har du en bankgaranti på 10 % som ligger kvar oförändrad i två år efter slutbesiktning betalar du dubbelt så mycket som du behöver, och binder dubbelt så mycket kredit. Skriv in nedtrappningen i garantitexten redan från början, med godkänd slutbesiktning som utlösande händelse.

Tre former av säkerhet

Bankgaranti

Den vanligaste, och den beställare oftast kräver. Banken förbinder sig att betala ut upp till garantibeloppet på beställarens begäran. En viktig skillnad: en garanti som gäller på anfordran betalas ut utan att beställaren behöver bevisa något, medan en villkorad garanti kräver att förutsättningarna i garantitexten är uppfyllda. Skriv aldrig under en anfordransgaranti utan att förstå att beställaren i praktiken kan dra pengarna vid en tvist och att du sedan får processa för att få tillbaka dem.

Moderbolagsborgen

Har du en koncern kan moderbolaget gå i borgen. Det kostar inget externt och belastar ingen kredit. Nackdelen är att beställaren måste acceptera moderbolagets ekonomi, och att risken stannar inom koncernen — går dotterbolaget omkull drabbas moderbolaget. Många större och offentliga beställare accepterar moderbolagsborgen bara om moderbolaget har tillräcklig egen kapitalstyrka.

Försäkringsgaranti

Ett försäkringsbolag ställer ut garantin i stället för banken. Fördelen är stor: den belastar normalt inte din checkkredit, så din likviditet blir kvar. Nackdelen är att premien ofta är högre än bankens avgift och att bolaget gör en egen kreditprövning som tar tid första gången. För bolag som har många parallella projekt och slår i kredittaket är detta ändå ofta billigast totalt sett.

Räkneexempel: 2 000 000 kr i kontraktssumma

Antag ett kontrakt på 2 000 000 kr exklusive moms, med säkerhet 10 % under entreprenadtiden (12 månader) och 5 % under garantitiden (24 månader). Vi räknar med en bankavgift på 1,5 % per år av garantibeloppet plus 2 500 kr i uppläggning. Din bank kan ha helt andra villkor — begär alltid skriftlig offert och räkna om exemplet med dina siffror.

8 500 kr på ett kontrakt om 2 Mkr är cirka 0,43 % — hanterbart, och något du ska lägga in i anbudet som en egen rad i kalkylen. Men den direkta avgiften är bara halva sanningen.

Den dolda kostnaden: låst checkkredit

Banken ser garantin som en kreditrisk. I praktiken minskar din tillgängliga checkkredit med garantibeloppet. Har du en kredit på 800 000 kr och ställer ut en garanti på 200 000 kr har du 600 000 kr kvar att köpa material och betala löner för.

Vad är det värt? Om du utan krediten måste förskottsbetala material eller tacka nej till ett parallellt jobb är alternativkostnaden mycket högre än 3 000 kr. Ett sätt att sätta siffror på det: om du normalt gör 12 % täckningsbidrag och de låsta 200 000 kronorna hade omsatts två gånger på ett år i material och arbete, motsvarar det ett förlorat täckningsbidrag i storleksordningen 48 000 kr. Räkna på din egen omsättningshastighet innan du utgår från att bankgarantin är billig.

Tre samtidiga projekt

Räkneexemplet blir allvarligt när du har flera projekt igång. Tre kontrakt à 2 Mkr med 10 % säkerhet binder 600 000 kr. Ligger dessutom gamla garantitidssäkerheter kvar från två avslutade projekt, à 100 000 kr, är 800 000 kr låsta. Där tar många växande byggföretag stopp — inte för att jobben är olönsamma, utan för att krediten är intecknad i garantier.

Så förhandlar du ned säkerhetskravet

1. Fråga vad beställaren vill skydda sig mot. Ofta räcker en säkerhet som täcker förskotten, inte hela kontraktssumman.
2. Föreslå avräkning mot innehållen betalning. Håller beställaren redan inne 5 % till slutbesiktning bör säkerheten sänkas i motsvarande mån — annars ger du dubbel säkerhet för samma risk.
3. Kräv nedtrappning skriftligt. Från 10 % till 5 % vid godkänd slutbesiktning, och till noll när säkerhetstiden löpt ut — enligt AB 04 två år efter godkänd slutbesiktning, alltså inte när hela garantitiden om fem år för arbetsprestationen gått ut. Sätt det datumet i garantitexten.
4. Sätt ett slutdatum i garantitexten. Utan slutdatum lever garantin vidare tills beställaren aktivt återlämnar den, och du fortsätter betala avgift.
5. Erbjud alternativ form. Moderbolagsborgen eller försäkringsgaranti, om beställaren accepterar det.
6. Prissätt kravet i anbudet. Kan du inte förhandla bort det, ta betalt för det. En egen rad på 0,5 % av kontraktssumman är sällan kontroversiell.
7. Begär motsvarande säkerhet av beställaren. Det är en huvudregel i standardavtalen och ett fullt rimligt krav, särskilt mot mindre bolag och bostadsrättsföreningar.

Vanliga misstag

Att glömma återkalla garantin. Säkerhetstiden gick ut för fjorton månader sedan men garantin ligger kvar hos banken och du betalar avgift varje kvartal. Sätt en påminnelse på det slutdatum som står i garantitexten — normalt två år efter godkänd slutbesiktning. Garantibesiktningen och säkerhetens utgång infaller inte nödvändigtvis samma dag, så bevaka de två datumen var för sig och begär säkerheten återlämnad när säkerhetstiden gått ut.

Att inte läsa garantitexten. Bankens standardtext och kontraktets krav måste matcha. En garanti som gäller "till slutbesiktning" när kontraktet kräver "till godkänd slutbesiktning" kan underkännas, och då står du utan godkänd säkerhet dagen före byggstart.

Att räkna säkerheten på fel underlag. Om kontraktet säger att säkerheten ska räknas på kontraktssumman inklusive ÄTA växer garantibeloppet under projektets gång. Ett kontrakt på 2 Mkr som får 600 000 kr i ÄTA kräver då 260 000 kr i säkerhet i stället för 200 000 kr — och banken vill ha en ny handling, med ny avgift.

När säkerhet inte är värt det

Var ärlig mot dig själv: det finns kontrakt där säkerhetskravet gör affären olönsam. Ett jobb på 400 000 kr med krav på 10 % säkerhet i tre år, uppläggningsavgift på 2 500 kr och månader av bunden kredit kan ha ett täckningsbidrag som inte bär kostnaden. Räkna innan du lämnar anbud, inte efter. Att tacka nej är också ett beslut.

Håll koll på dina utestående garantier

De flesta mindre byggföretag har ingen samlad bild av vilka garantier som är ute, på vilka belopp och när de går ut. Gör en enkel lista med projekt, form, belopp, startdatum, slutdatum och årlig avgift. Summera. Många blir förvånade över hur mycket kredit som ligger låst i projekt som varit avslutade i över ett år.

Lägg in säkerhetens slutdatum som en uppgift med påminnelse i samma system där du har projekten. Har du jobb, besiktningsdatum och garantitider samlade får du en varning i god tid i stället för en avgift på nästa kontoutdrag. Det är billig administration jämfört med vad en bortglömd garanti kostar över två år.

Sammanfattning

Säkerhet kostar tre saker: en avgift, en bunden kredit och administration. På ett kontrakt om 2 Mkr landade den direkta avgiften på cirka 8 500 kr över tre år — men 200 000 kr av krediten var låst under byggtiden och 100 000 kr i två år till. Det är den siffran som ska in i din likviditetsplanering, inte bara bankens faktura.

Kontrollera nivåerna i varje enskilt kontrakt, kräv nedtrappning, sätt slutdatum och återkalla garantierna när de löpt ut. Vill du ha projekt, besiktningsdatum och garantitider på ett ställe med påminnelser i god tid kan du prova OdinTask gratis i 14 dagar och lägga in dina pågående kontrakt.