ROT-avdrag i bostadsrätt: vad kunden faktiskt får dra av

Kunden bor i bostadsrätt och vill renovera badrummet. Halva jobbet ger ROT-avdrag, halva gör det inte, och vilken halva som är vilken beror på föreningens stadgar — inte på vad kunden tycker. Lägg till att fakturan behöver lägenhetsnummer och föreningens organisationsnummer i stället för fastighetsbeteckning, så har du de tre saker som får utbetalningar att fastna i bostadsrätter.

Den här texten går igenom var gränsen mellan medlemmens inre underhåll och föreningens ansvar normalt går, vad du ska kontrollera innan du offererar, och exakt vilka uppgifter fakturan behöver. Procentsats och takbelopp för ROT har ändrats flera gånger — räkneexemplet använder 30 procent för att uträkningen ska gå att följa, och du kontrollerar aktuell nivå hos Skatteverket för det år arbetet utförs och betalas.

Vem som får avdraget — och vem som aldrig får det

ROT-avdraget är en skattereduktion för en fysisk person. Bostadsrättshavaren, alltså medlemmen, kan få reduktion för arbete i den lägenhet hen har med bostadsrätt. Bostadsrättsföreningen är en juridisk person och kan aldrig få ROT-avdrag, oavsett hur mycket den renoverar.

Det låter enkelt men får en konsekvens som du behöver ha klar för dig innan du skriver offert: den som beställer och betalar avgör. Byter föreningen alla stammar i huset är det föreningens jobb, föreningens faktura och noll avdrag — även om arbetet fysiskt utförs inne i medlemmens lägenhet. Beställer medlemmen samma dag att du också byter blandare och kaklar om, är den delen medlemmens och kan ge ROT, förutsatt att arbetet ligger inom medlemmens underhållsansvar.

Det finns ytterligare tre villkor som ska vara uppfyllda för medlemmen: hen ska ha rätt till avdraget skattemässigt, ha kvar utrymme under takbeloppet, och bostaden ska vara hens bostad eller föräldrarnas bostad. Kolla det första och andra genom att låta kunden skriftligt intyga att utrymmet finns. Du kan inte se kundens skattekonto, men du kan skydda dig med en rad i avtalet.

Var gränsen går: lägenhetens inre underhåll

Bostadsrättslagen lägger det inre underhållet på medlemmen och resten på föreningen, men den exakta gränsen sätts i föreningens stadgar. Stadgarna varierar. Två föreningar i samma kvarter kan ha olika ansvar för samma byggnadsdel. Därför är stadgarna en offerthandling, inte något du kollar när fakturan redan är skickad.

Kolumnen "normalt ansvar" är ett riktvärde för hur stadgar brukar se ut. Den ersätter inte att läsa den aktuella föreningens stadgar. Ordet du letar efter i dokumentet är "underhållsansvar" eller "inre underhåll", och paragrafen ligger nästan alltid i första tredjedelen av dokumentet.

Checklista innan du offererar i bostadsrätt

1. Be om föreningens namn och organisationsnummer. Verifiera det hos Bolagsverket om något känns oklart.
2. Be om lägenhetsnumret enligt föreningen — det som står i upplåtelseavtalet eller på avgiftsavin. Det är inte samma sak som lägenhetsnumret i Lantmäteriets lägenhetsregister, och inte samma sak som numret på dörren.
3. Be kunden skicka stadgarna, eller åtminstone paragrafen om underhållsansvar. Spara pdf:en i jobbmappen.
4. Kolla om jobbet kräver styrelsens godkännande. Väsentlig förändring — riva bärande vägg, flytta våtrum, ändra ventilation, dra ny el i stam — kräver normalt tillstånd. Utan tillstånd riskerar kunden att få återställa på egen bekostnad, och du hamnar i mitten.
5. Fråga rakt ut om föreningen har ett stambyte planerat. Att kakla ett badrum två år före stambyte är bortkastade pengar och en missnöjd kund oavsett hur bra du jobbar.
6. Låt kunden skriftligt intyga att hen äger bostadsrätten, bor där och har kvar avdragsutrymme under takbeloppet.
7. Skriv in en klausul om att kunden betalar hela beloppet om reduktionen uteblir av skäl som ligger hos kunden.
8. Dela offerten i tre block: avdragsgrundande arbete, material, och sådant som inte ger avdrag. Kunden ska se de tre summorna innan hen skriver på.

Vad fakturan måste innehålla

För småhus anger du fastighetsbeteckning. För bostadsrätt gäller något annat, och det är här flest utbetalningar fastnar:

• Bostadsrättsföreningens organisationsnummer. Inte kundens personnummer i det fältet, inte fastighetens beteckning.
• Lägenhetens beteckning enligt föreningen. Ofta ett tre- eller fyrsiffrigt nummer som skiljer sig från dörrnumret.
• Kundens personnummer som beställare och den som ska få reduktionen.
• Arbetskostnad inklusive moms, särredovisad från material och övrigt.
• Vad arbetet avsett, i klartext. "Renovering enligt överenskommelse" räcker inte. Skriv "rivning och nytt ytskikt badrum, 62 h".
• Avräknat ROT-belopp som egen rad, och beloppet kunden ska betala.

Kontrollera lägenhetsnumret mot ett dokument, inte mot kundens minne. Den vanligaste versionen av det här felet är att kunden säger "lägenhet 1204" för att det står på dörren, medan föreningen har lägenhet 27 i sitt register. Utbetalningen avslås, du får rätta och begära om, och du har legat ute med pengarna i ytterligare några veckor.

Räkneexempel: badrumsrenovering i bostadsrätt

Kunden äger bostadsrätten. Föreningen byter samtidigt golvbrunn enligt stadgarna. Alla belopp inklusive moms.

Medlemmens faktura blir 10 800 + 2 160 + 33 120 + 10 920 + 7 020 + 31 400 + 4 800 = 100 220 kronor. ROT-underlaget är summan av de avdragsgrundande arbetsraderna: 10 800 + 33 120 + 10 920 + 7 020 = 61 860 kronor. Bortforslingen av rivningsavfallet ligger utanför — transport av avfall är inte avdragsgrundande arbete, och därför är den bruten till en egen rad med egen timangivelse. Med exemplets 30 procent blir reduktionen 18 558 kronor, och medlemmen betalar 81 662 kronor. Golvbrunnen faktureras föreningen separat på 9 500 kronor — utan avdrag, eftersom föreningen är juridisk person.

Två saker är värda att lägga märke till. För det första: du skriver två fakturor för ett jobb, till två olika mottagare. Bestäm det innan du börjar, inte när fakturan ska skickas. För det andra: 61 860 av 100 220 kronor är avdragsgrundande, alltså knappt 62 procent. Reduktionen motsvarar drygt 18 procent av medlemmens faktura, inte 30. Säg den siffran högt i offertmötet.

När föreningen är beställare

Föreningsjobb är ofta bra jobb — större volym, en beställare, betalar i tid. Men de har helt andra ekonomiska förutsättningar än privatjobb. Föreningen får inget ROT-avdrag. De flesta bostadsrättsföreningar bedriver dessutom momsfri verksamhet, vilket betyder att momsen på din faktura blir en verklig kostnad för dem — inte något de drar av. En faktura på 100 000 kronor plus moms kostar föreningen 125 000 kronor.

Det påverkar hur du prisar och hur du presenterar. Jämför inte ditt föreningspris med ett privatpris "efter ROT" — de är inte jämförbara. Kontrollera också om omvänd byggmoms är aktuell. Den gäller mot köpare som själva säljer byggtjänster mer än tillfälligt, och en vanlig bostadsrättsförening är normalt inte en sådan köpare. Fakturerar du fel typ av moms mot en förening blir rättelsen både jobbig och pinsam.

En sista praktisk sak: styrelsen är förtroendevalda som gör det här på fritiden. Beslut tar tid, protokoll kommer sent, och den som beställde muntligt kanske inte sitter kvar i styrelsen i höst. Skriv avtal med föreningen som juridisk person, kräv ett styrelsebeslut som bilaga vid större jobb, och fakturera i etapper.

Gör bostadsrättsuppgifterna till ett obligatoriskt fält

Det som får ordning på det här är inte mer kunskap utan mindre frihet i formuläret. När kundkortet har en boendetyp, och valet "bostadsrätt" gör lägenhetsnummer och föreningens organisationsnummer obligatoriska innan offerten kan skickas, försvinner den vanligaste avslagsorsaken helt. Samma sak med stadgarna: en bifogad pdf i jobbmappen är skillnaden mellan att kunna svara på en fråga från Skatteverket på fem minuter och att leta i mejlkorgen i en timme. I OdinTask ligger de fälten i offertflödet och följer med till fakturan och till begäran om utbetalning, så ingen behöver skriva in dem två gånger. Vill du prova hur det fungerar på ditt nästa bostadsrättsjobb kan du starta en gratis provperiod och lägga upp mallen en gång för alla.