Relining eller stambyte: pris, livslängd och beslut

Styrelsen i en bostadsrättsförening frågar dig vad de ska välja, och de vill ha ett svar på tio minuter. Relining låter billigt och smidigt, stambyte låter dyrt och jobbigt, och någon på årsstämman har läst en artikel. Här är jämförelsen som faktiskt håller: vad metoderna gör och inte gör, pris per lägenhet, livslängd, garanti, evakuering — och en beslutsmall du kan lämna över.

Först: de gör inte samma sak

Den vanligaste missuppfattningen är att relining och stambyte är två vägar till samma resultat. Det är de inte.

Relining är invändig renovering av befintliga avloppsrör. Röret rensas och filmas, sedan förs ett foder in som härdar mot rörväggen, eller så sprutas ett belägg på insidan. Resultatet är ett nytt tätskikt inuti det gamla röret. Metoden riktar sig mot spillvattensystemet.

Stambyte innebär att rören byts ut. I praktiken byts både avlopp och tappvatten, badrummen rivs och byggs upp med nytt tätskikt, ny golvbrunn och ofta ny el i våtrummet.

Konsekvensen: relining renoverar inte tappvattenrören. Är kopparstammarna för varmt och kallt vatten lika gamla som avloppet — vilket de nästan alltid är — har föreningen kvar hela det problemet efter en relining. Är badrummens tätskikt uttjänta löser relining inte det heller. Det är inte ett argument mot relining, men det är det första du måste säga högt, annars fattar styrelsen beslut på fel underlag.

Vad de kostar

Siffrorna nedan är storleksordningar för att visa hur kalkylen fungerar. De varierar kraftigt med ort, husets skick, stammarnas dimension och åtkomlighet, och med badrummens status. Använd alltid egna anbud — men använd modellen.

Om garantitider: läs vad som faktiskt står i anbudet. En "tioårsgaranti" kan vara begränsad till fodrets täthet och undanta anslutningar, grenrör och bottenplattans rör. Fråga uttryckligen vad som gäller vid grenrör och vid övergång till gjutjärn, eftersom det är där problemen brukar dyka upp.

Livslängd — var ärlig om osäkerheten

Ett traditionellt stambyte med nya rör och nytt tätskikt räknas normalt på 40 till 50 år i underhållsplaner. Det är en väl inarbetad siffra som besiktningsmän och tekniska förvaltare använder.

För relining är bilden mer osäker, av ett enkelt skäl: metoderna är yngre än den livslängd som utlovas. Branschen anger ofta tio års garanti, och entreprenörer talar om längre teknisk livslängd. Det finns inget skäl att misstro det generellt, men en förening som lägger sin långsiktiga underhållsplan bör räkna försiktigt och begära skriftligt underlag för den livslängd som anges. Fråga tre saker: vilken livslängd anger ni skriftligt, vad omfattar garantin exakt, och vad händer med garantin om entreprenören inte finns kvar om åtta år?

Räkneexempel: ett trapphus med 12 lägenheter

Föreningen har ett trapphus med 12 lägenheter, gjutjärnsavlopp och kopparstammar från samma årtal. Badrummen har original tätskikt.

Alternativ A — relining

12 × 95 000 kr = 1 140 000 kr. Ingen evakuering. Badrummen står kvar som de är.

Alternativ B — stambyte

12 × 340 000 kr = 4 080 000 kr. Lägg till avgiftsbefrielse under byggtiden: 8 veckor motsvarar cirka 1,85 månader, med en månadsavgift på 4 500 kr blir det 8 325 kr per lägenhet, alltså 12 × 8 325 ≈ 100 000 kr i uteblivna avgifter. Total ≈ 4 180 000 kr.

Vad det gör med månadsavgiften

Anta att hela beloppet lånefinansieras och att kapitalkostnaden är 6 procent per år, alltså 4 procents ränta plus 2 procents amortering. Byt de siffrorna mot föreningens faktiska villkor.

Skillnaden är alltså ungefär 1 270 kr per lägenhet och månad. Det är den siffra styrelsen kommer att fastna vid, och det är där de flesta beslut fattas för snabbt.

Kostnad per år av teknisk livslängd

Räkna om till årskostnad, för det är den relevanta jämförelsen. Stambyte: 4 180 000 / 45 år / 12 lägenheter = 7 741 kr per lägenhet och år. Relining, om man optimistiskt räknar 25 år: 1 140 000 / 25 / 12 = 3 800 kr per lägenhet och år.

Relining vinner — så länge tappvatten och badrum inte behöver åtgärdas. Men lägg till det som ändå kommer: kopparstammarna behöver bytas och badrummen behöver nytt tätskikt inom överskådlig tid. Ett tappvattenbyte med badrumsrenovering i efterhand är sällan billigare än 200 000 kr per lägenhet, och då har man dessutom betalat evakueringen en gång till. Görs det om tio år ligger totalen för relining plus senare tappvattenbyte i samma härad som ett stambyte i dag — men uppdelat på två störningar och två upphandlingar.

När relining är rätt val

• Avloppsstammarna är dåliga men tappvattnet är utbytt de senaste tio till femton åren.
• Badrummen är renoverade med intakt tätskikt och dokumentation som håller.
• Föreningen har svag ekonomi och behöver köpa tid utan att avgiften skenar.
• Huset har svåra ingrepp: kulturhistoriskt skydd, extremt trånga schakt, eller boende som inte kan evakueras.
• Endast liggande ledningar i källare eller mark behöver åtgärdas.

När stambyte är rätt val

• Avlopp och tappvatten är från samma årtal och närmar sig sin livslängd.
• Badrummen har original tätskikt utan dokumentation — då rivs de ändå vid nästa vattenskada.
• Föreningen vill ha en åtgärd som håller i decennier och en förutsägbar underhållsplan.
• Det finns vattenskadehistorik i huset som inte förklaras av enstaka olyckor.
• Föreningen ändå planerar att göra om planlösningar eller uppgradera el i våtrummen.

Kombinationer som faktiskt fungerar

Beslutet behöver inte vara binärt. Tre kombinationer förekommer ofta:

Relining av liggande, stambyte av stående. De liggande ledningarna i källare och mark är dyra att gräva fram men enkla att fodra. De stående stammarna byts konventionellt.

Stambyte av tappvatten, relining av avlopp. Nya tappvattenrör dras utanpå eller i nya schakt medan avloppet fodras. Ger nytt vatten utan full badrumsrivning — men badrummens tätskikt är fortfarande gammalt.

Etappvis stambyte trapphus för trapphus. Sprider kostnaden över flera år och gör evakueringen hanterbar. Kräver att föreningen orkar leva i byggprojekt under längre tid.

Beslutsmall att lämna till styrelsen

1. Statusbedömning. Filma avloppsstammarna och dokumentera tappvattnets ålder och material. Utan filmning är allt annat gissningar.
2. Badrumsinventering. Hur många lägenheter har renoverat badrum med dokumenterat tätskikt, och när?
3. Vattenskadehistorik. Lista skador de senaste tio åren med kostnad och orsak.
4. Ekonomiskt utgångsläge. Nuvarande belåning, ränteläge, fond för yttre underhåll, känslighet i månadsavgiften.
5. Tre anbud per metod. Samma underlag till alla, annars går de inte att jämföra.
6. Skriftliga garantivillkor. Exakt omfattning, undantag, ansvarstid, vad som gäller vid grenrör och övergångar.
7. Störningsplan. Evakuering, ersättningsboende, byggdusch, avgiftsreduktion — prissatt, inte antytt.
8. Livscykelkalkyl. Kostnad per lägenhet och år över antagen livslängd, med båda alternativen och med kombinationsalternativet.
9. Avgiftspåverkan. Kronor per lägenhet och månad för varje alternativ, med föreningens faktiska ränta.
10. Beslut och protokoll. Skriv ned vilka antaganden beslutet vilar på, så att nästa styrelse förstår varför.

Ditt ansvar som entreprenör i samtalet

En styrelse är lekmän med fullt ansvar för föreningens ekonomi. Om du säljer relining utan att nämna att tappvattnet står kvar, eller stambyte utan att nämna etappalternativet, får du kanske ordern — men du får också en missnöjd kund fem år senare, och de pratar med varandra. Skriv i offerten vad som inte ingår. Det är den mening som säljer nästa jobb.

Skriv också ned förutsättningarna: att priset gäller vid åtkomst enligt filmning, vad som händer vid dolda hinder, hur ÄTA-arbeten hanteras och hur ni dokumenterar besiktning. Ett rörprojekt i en förening är ett långt projekt med många beslutsfattare, och den entreprenör som håller ordning på underlaget vinner både upphandlingen och slutbesiktningen.

Sammanfattning

Relining och stambyte löser olika problem. Relining renoverar avloppet, inte tappvattnet och inte badrummets tätskikt — därför är den billigare per lägenhet men sällan hela lösningen. I exemplet med 12 lägenheter skiljer det ungefär 1 270 kr per lägenhet och månad i kapitalkostnad, men bara några tusenlappar per år räknat över teknisk livslängd när man tar med det som ändå måste göras. Filma stammarna, inventera badrummen, begär tre anbud per metod och räkna per år i stället för per projekt. Ska du sköta ett sådant här projekt med etapper, egenkontroller och foton per lägenhet kan du prova OdinTask utan kostnad i 14 dagar och lägga upp ett trapphus som testfall innan du bestämmer dig.