Godkänd slutbesiktning: vad som händer juridiskt

Besiktningsmannen säger "entreprenaden godkänns" och alla andas ut. Men vad hände egentligen just då, juridiskt? Godkännandet är den enskilt viktigaste tidpunkten i en entreprenad enligt AB 04 och ABT 06 — fem saker inträffar samtidigt, och alla fem påverkar din ekonomi.

Här går vi igenom vad godkännandet faktiskt utlöser, vad som händer när besiktningsmannen inte godkänner, och en checklista på tio punkter att gå igenom innan besiktningsdagen.

Fem rättsverkningar som inträffar samtidigt

1. Entreprenadtiden upphör

Kontraktstiden räknas fram till godkänd slutbesiktning. Efter godkännandet är entreprenaden avlämnad. Det betyder att din skyldighet att färdigställa är fullgjord — kvarstående noterade fel hanteras som avhjälpande, inte som pågående entreprenad.

2. Risken går över på beställaren

Under entreprenadtiden bär du risken för entreprenaden. Brinner den halvfärdiga byggnaden, blåser taket av, får du i huvudregel bygga om det. Vid godkännandet flyttar den risken till beställaren.

Det är därför ditt entreprenadförsäkringsskydd och beställarens fastighetsförsäkring behöver överlappa exakt vid den här tidpunkten. Kontrollera med ditt försäkringsbolag när skyddet upphör i förhållande till godkännandet — en glipa på en vecka kan i värsta fall bli en skada du står ensam med.

3. Garantitiden börjar löpa

Garantitiden räknas från godkänd slutbesiktning, inte från kontraktsdatum och inte från när kunden flyttade in. Enligt standardavtalen är utgångspunkten fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor som beställaren föreskrivit. Kontrollera din avtalsversion och kontraktshandlingarna — garantitider förhandlas ofta om.

Praktisk konsekvens: dröjer godkännandet tre månader för att beställaren inte kallar, förskjuts hela ditt garantiansvar tre månader framåt. Det är ett skäl att själv påkalla slutbesiktning när entreprenaden är färdigställd.

4. Rätten till slutbetalning inträder

Godkännandet ger dig rätt att fakturera slutlikviden. Beställaren får hålla inne ett belopp som svarar mot värdet av noterade fel — men bara det beloppet, inte hela slutfakturan. Är fem fel noterade och den samlade avhjälpandekostnaden rimligen ligger på 30 000 kr, är det 30 000 kr som får hållas inne. På en slutfaktura om 180 000 kr ska alltså 150 000 kr betalas i normal ordning.

Det här är den vanligaste konflikten i praktiken. Beställaren håller inne hela slutfakturan "tills allt är klart". Bemöt det skriftligt, med hänvisning till betalningsbestämmelserna i kontraktet, och begär att beställaren specificerar vilket belopp som hänförs till vilket fel.

5. Vite för försening upphör

Förseningsvite löper fram till godkänd slutbesiktning och stannar där. Om ditt kontrakt anger vite per påbörjad vecka — nivåer runt en halv till en procent av kontraktssumman per vecka är vanliga, men det är kontraktet som gäller och det finns inget vite alls om inget avtalats — så slutar klockan ticka vid godkännandet.

Räkneexempel: kontraktssumma 2 400 000 kr, vite 0,5 % per påbörjad vecka, fem veckors försening. 2 400 000 × 0,005 = 12 000 kr per vecka, alltså 60 000 kr. Godkänns entreprenaden på fredagen i vecka fem har vitet stannat. Godkänns den på måndagen efter tickar en sjätte vecka igång — 12 000 kr för en helg. Det motiverar att lägga besiktningen rätt i veckan.

Vad krävs för att entreprenaden ska godkännas?

Huvudregeln är att entreprenaden ska godkännas om den inte har väsentliga fel. Enstaka smärre fel hindrar alltså inte godkännande — de noteras och ska avhjälpas. Det som kan stoppa godkännandet är fel som är väsentliga i sig, eller ett stort antal fel som tillsammans gör entreprenaden obrukbar för sitt ändamål.

Bedömningen är besiktningsmannens och den ska göras utifrån kontraktshandlingarna. En sak som ofta missförstås: att beställaren är missnöjd med ett materialval som står i handlingarna är inget fel. Fel är avvikelse från kontraktet, från fackmässighet eller från myndighetskrav — inte avvikelse från beställarens förväntningar.

Om entreprenaden inte godkänns

Blir entreprenaden inte godkänd händer ingenting av det ovanstående. Entreprenadtiden fortsätter, risken ligger kvar hos dig, garantitiden startar inte, slutbetalningen förfaller inte — och vitet fortsätter löpa. Det är därför icke godkänd slutbesiktning kan bli mycket dyrt mycket snabbt.

Så här ser processen ut därefter:

1. Läs utlåtandet direkt och sortera anmärkningarna i tre högar: sådant du åtgärdar utan invändning, sådant du anser är ÄTA (alltså inte kontraktsarbete), sådant du bestrider.
2. Meddela beställaren skriftligt inom några dagar hur du ser på varje punkt och när avhjälpandet är klart. Svara skriftligt även på det du bestrider. Tystnad är inget medgivande i sig, men den försämrar ditt bevisläge och gör det svårare att hävda invändningen senare.
3. Avhjälp och dokumentera med datumsatta bilder och egenkontroll per punkt.
4. Påkalla ny slutbesiktning skriftligt när du är klar. Vänta inte på att beställaren tar initiativet — varje vecka kostar dig vite.
5. Vid den nya besiktningen prövas i regel bara det som inte var godkänt tidigare, plus det som inte kunde besiktigas första gången.
6. Godkänns entreprenaden nu räknas godkännandedatumet från den nya besiktningen — det är då garantitid, riskövergång och betalningsrätt inträder.

Kostnaden för den nya besiktningen bärs normalt av den part som orsakat behovet, det vill säga entreprenören om felen fanns kvar. Räkna med samma storleksordning som en efterbesiktning, ofta 6 000–12 000 kr beroende på projektets omfattning och besiktningsmannens restid.

Vad kostar en vecka i förskjutet godkännande?

Sätt siffror på det, så blir prioriteringen självklar. Projekt: 2 400 000 kr, vite 0,5 % per vecka, slutlikvid 320 000 kr, checkkreditränta 8 %.

Nästan 25 000 kr i veckan. En besiktningsman kostar kanske 9 000 kr. Att lägga en intern förbesiktning två veckor innan, och åtgärda det man hittar, är den billigaste försäkring som finns i den här branschen.

Checklista: tio punkter inför besiktningsdagen

1. Kalla i tid och skriftligt. Kontrollera vilken kallelsefrist ditt kontrakt anger och att kallelsen gått till rätt part, inte bara till platschefen.
2. Kontrollera att alla kontraktsarbeten är utförda. Gå igenom handlingarna post för post och bocka av. Ej utförda kontraktsarbeten är inte "fel", de är oavslutad entreprenad — och kan stoppa godkännandet.
3. Samla myndighetsdokumentationen. Elinstallationsintyg, täthetsprovning, injusteringsprotokoll för ventilation, våtrumsintyg enligt branschregler, brandtätningsprotokoll. Saknad handling noteras som fel.
4. Relationshandlingar och drift- och skötselinstruktioner klara. Digitalt eller i pärm enligt vad handlingarna kräver. Detta är en av de vanligaste anmärkningarna och den enklaste att undvika.
5. Egenkontrollerna undertecknade och kompletta. Kontroller utan signatur och datum väger lätt.
6. Genomför en egen förbesiktning två veckor innan. Låt någon som inte byggt jobbet gå igenom det — man ser inte sina egna slarvfel.
7. Sammanställ alla ÄTA-arbeten. Godkända, beställda och fakturerade. Oklara ÄTA-poster som dyker upp på besiktningsdagen blir sällan till din fördel.
8. Städa och gör allt åtkomligt. Öppna schakt, märkta ventiler, tillgängliga inspektionsluckor, avstädade ytor. Ett utrymme som inte kan besiktigas skjuts upp till en ny besiktning som du får betala.
9. Bemanna dagen. Ha med arbetsledaren och gärna berörd underentreprenör. Många anmärkningar avförs på plats när någon kan förklara utförandet.
10. Fotografera slutresultatet innan besiktningen. Datumsatta bilder av färdigt utförande är ditt bästa bevis om något skadas efter avlämnandet.

Efter godkännandet — tre saker som ofta glöms

Först: begär att din säkerhet justeras. Standardavtalen föreskriver en lägre säkerhetsnivå under garantitiden än under entreprenadtiden. Banken sänker inte garantin av sig själv — du måste be om det, och det påverkar din kreditkostnad direkt.

Sedan: lägg in garantibesiktningsdatumen i kalendern samma dag som godkännandet sker. Två år och fem år framåt. Dyker en kallelse upp om fyra och ett halvt år ska du inte behöva leta efter vilket projekt det gäller.

Och slutligen: arkivera projektet komplett. Kontrakt, handlingar, ÄTA-beställningar, egenkontroller, bilder, besiktningsutlåtande, protokoll. Ansvarstiden enligt standardavtalen sträcker sig tio år från godkännandet. Materialet du sparar idag är det som avgör en diskussion år 2036.

Sammanfattning

Godkänd slutbesiktning avslutar entreprenadtiden, flyttar risken, startar garantitiden, ger dig rätt till slutbetalning och stoppar vitet. Uteblir godkännandet stannar allt det — till en kostnad som i exemplet ovan låg på cirka 24 000 kr i veckan. Gå igenom checklistan, gör en egen förbesiktning, och se till att dokumentationen finns när besiktningsmannen frågar. Vill du ha egenkontroller, bilder, ÄTA-underlag och tidrapporter samlade per projekt i stället för spridda i mobiler och mejlkorgar — prova OdinTask gratis i 14 dagar och lägg in ditt nästa jobb.