Garantitid AB 04: 5 år garanti och 10 års ansvarstid

Slutbesiktningen är godkänd, sista fakturan är betald och du bokar in nästa jobb. Men entreprenaden är inte avslutad. Enligt AB 04 och ABT 06 har du fem års garanti på arbetet och ett ansvar som löper tio år från godkännandet. Frågan är inte om du har ansvaret — den är vad ansvaret kostar per år, och om du har räknat in det i anbudet.

En sak innan siffrorna. AB 04 och ABT 06 är standardavtal från Byggandets Kontraktskommitté, och de ändras nästan alltid i de administrativa föreskrifterna. Allt som står här är huvudreglerna. Innan du agerar i ett skarpt ärende: läs klausulen i ditt eget kontrakt och i AF-delen. Det är den lydelsen som gäller, inte en artikel.

Tre klockor går samtidigt efter godkännandet

De flesta blandar ihop garantitid och ansvarstid. Det är två olika saker, och skillnaden avgör vem som måste bevisa vad när ett fel dyker upp.

Garantitiden är den period då du ansvarar för fel som framträder, med omvänd bevisbörda. Framträder ett fel under garantitiden antas det vara ditt fel. Vill du slippa avhjälpa måste du visa att felet beror på något annat — vanvård, felaktig skötsel, normal förslitning eller något beställaren själv gjort.

Ansvarstiden är tio år räknat från den dag entreprenaden godkändes vid slutbesiktning. Garantitiden ligger inuti ansvarstiden. När garantitiden löpt ut har du fortfarande ansvar under de återstående åren, men på helt andra villkor — där vänder bevisbördan tillbaka till beställaren.

Reklamationen är den tredje klockan. Beställaren måste påtala felet inom rimlig tid efter att han märkt det. Ett fel som beställaren känt till i två år och först då anmäler är sällan något du behöver ta. Spara därför all korrespondens — datumet när beställaren först nämnde felet är ofta viktigare än själva felet.

Fem år på arbetet, två år på föreskriven vara

Huvudregeln i AB 04 är fem års garantitid på entreprenaden. För material och varor som beställaren har föreskrivit är garantitiden kortare — två år. Logiken är enkel: har beställaren pekat ut en bestämd produkt eller arbetsmetod, har du inte fullt ut valt den, och då bär du den inte lika länge.

Så ser tidslinjen ut

Notera raden år 2–5. Där ligger de flesta tvisterna. En föreskriven fläkt som slutar fungera efter tre år är inte längre ditt ansvar som vara — men om beställaren kan visa att den slutade fungera för att du monterat den fel, är monteringen fortfarande inne i femårsgarantin. Därför ska du fotografera montaget innan det byggs in. Ett foto med tidsstämpel är billigare än en besiktningsman.

I ABT 06 finns motsvarande uppdelning, men den slår till mer sällan. Som totalentreprenör väljer du normalt själv produkter och lösningar, och då finns ingen föreskriven vara att luta sig mot. Har beställaren däremot skrivit in en bestämd fabrikat- eller metodföreskrift i förfrågningsunderlaget, gäller den kortare tiden även där. Läs vad som faktiskt står i din tekniska beskrivning.

Garantibesiktningen är mötet som avgör kostnaden

Garantibesiktning ska normalt hållas före utgången av den kortaste garantitiden, alltså före tvåårsdagen. Det är beställaren som kallar. Kommer ingen kallelse betyder det inte att du är fri — men det betyder att du bör påminna, skriftligt.

Varför bry sig om att påminna om något som bara kan ge dig arbete? För att en garantibesiktning som hålls i tid drar en gräns. Anmärkningar som besiktningsmannen inte noterar är i praktiken svårare för beställaren att driva senare. Hålls ingen besiktning alls ligger frågan öppen i flera år, och du får ta diskussionen ärende för ärende utan protokoll att luta dig mot.

Fyra saker att göra före mötet:

• Gå igenom slutbesiktningsprotokollet och kvittera vad som redan är avhjälpt, med datum och foto.
• Ta med egenkontrollerna. Ifylld egenkontroll med signatur och datum är det billigaste försvaret som finns mot påståendet ”det är slarvigt utfört”.
• Skilj på fel och förslitning redan på plats. Säg det högt, så att det hamnar i protokollet.
• Skicka din egen minnesanteckning samma dag om du är oense med besiktningsmannen. Protokollet kommer först om ett par veckor.

Efter garantitiden: väsentligt fel och vårdslöshet

Från år fem till år tio gäller ansvaret bara fel som är väsentliga och som har sin grund i vårdslöshet av dig. Båda kraven måste vara uppfyllda, och beställaren har bevisbördan för båda.

Det är en hög tröskel. En skev list är inte väsentlig. En läckande tätskiktsanslutning som förstör ett bjälklag är det. Vårdslöshet betyder att du gjort något annat än vad en normalt aktsam fackman skulle gjort — inte att resultatet blev dåligt. Har du följt branschregler, tillverkarens monteringsanvisning och den tekniska beskrivningen är det svårt för beställaren att visa vårdslöshet, även om det ändå gick fel.

Praktisk konsekvens: dokumentationen från jobbet är värd mer år sex än år ett. Egenkontroller, fotoserier, avvikelserapporter, mottagningskontroll av material och den korrespondens där du påtalade ett tveksamt underlag — det är det som avgör frågan om vårdslöshet ett halvt decennium senare. Om du sparar dem i en pärm i garaget, och pärmen försvinner vid flytten, har du i praktiken förlorat försvaret.

Vad ett enda garantiärende kostar

De flesta underskattar garantikostnaden för att de bara räknar arbetstiden på plats. Ta ett vanligt ärende: en kund ringer om en droppande koppling två år efter godkännande. Så här ser den verkliga kostnaden ut med en självkostnad på 650 kr per montörstimme.

4 700 kr för en droppande koppling. Och det är kostnaden när allt går bra — kunden är hemma, felet är det du trodde och du har rätt del i bilen. Blir det två besök landar du över 7 000 kr. Det är därför garantiåtaganden aldrig ska betraktas som ”sådant som händer ibland”. Det är en post i kalkylen.

Räkneexempel: avsättning på en entreprenad om 2 400 000 kr

Anta en entreprenadsumma på 2 400 000 kr exklusive moms — en normal ombyggnad för ett litet installationsföretag. Du har inte egen statistik ännu, så du gör ett rimligt antagande: fem garantiärenden fördelade över de fem åren, tyngdpunkt i år ett och två.

Slutsatsen: lägg minst 1,5 % på anbudet för garantiåtaganden, alltså 36 000 kr på den här entreprenaden. Sätt av 6 440 kr per år i kalkylen och stäm av mot utfallet. Efter tre avslutade entreprenader har du egna siffror i stället för antaganden, och då kan du sluta gissa. Ett företag med tunga installationer i badrum kan behöva 2,5 %. Ett företag som mest byter armaturer kanske klarar 0,5 %.

Säkerheten kostar också

Huvudregeln i AB 04 är säkerhet motsvarande 10 % av kontraktssumman under entreprenadtiden och 5 % under de två första åren av garantitiden. På 2 400 000 kr blir det 240 000 kr respektive 120 000 kr. Banken tar betalt för en garanti, normalt uttryckt som procent per år på garantibeloppet. Nivån varierar kraftigt mellan banker och beroende på din balansräkning — begär offert i stället för att anta. Siffran 2 % i tabellen ovan är ett räkneexempel, inte en prislista.

Det som verkligen kostar är inte avgiften utan att 120 000 kr binds i två år. Har du tre parallella entreprenader ligger nästan en halv miljon låst. Det är ofta därför likviditeten är dålig trots att lönsamheten är god.

När garantin inte gäller

Garantin är inte en allriskförsäkring på ditt arbete. Du ansvarar normalt inte för:

• Normal förslitning och åldrande — packningar, tätningslister och ytskikt har begränsad livslängd.
• Bristande skötsel och underhåll. Har du lämnat drift- och underhållsinstruktioner och de inte följts, säg det direkt och hänvisa till dokumentet.
• Fel som beror på beställarens egna föreskrifter eller underlag, förutsatt att du påtalade problemet skriftligt innan du utförde arbetet.
• Skador orsakade av andra entreprenörer, av kunden själv eller av yttre händelser.

Men — och det här är poängen med omvänd bevisbörda — det räcker inte att invändningen är sann. Du måste kunna visa den. Utan drift- och underhållspärm som kvitterats vid överlämnandet blir ”de har inte skött filtren” bara ett påstående mot ett annat. Kvittera överlämnandet av dokumentationen skriftligt, med datum och namn. Det tar två minuter och är ofta värt tiotusentals kronor.

Så håller du reda på ärendena i fem år

Det svåra med garantiåtaganden är inte juridiken. Det är att komma ihåg vilket jobb ett ärende hör till, vad som faktiskt monterades, vem som gjorde det och när tiden går ut. Fem år är lång tid — montören har kanske bytt jobb och beställarens byggledare är utbytt två gånger.

Det praktiska minimikravet är att varje avslutat jobb har ett datum för godkännande, ett datum när garantitiden går ut, en påminnelse före tvåårsdagen inför garantibesiktningen, och att egenkontroller och foton ligger på jobbet — inte i någons telefon. I OdinTask ligger egenkontroller, bilder och tidrapporter kvar på jobbkortet, så att ett garantiärende fem år senare öppnar samma underlag som montören fyllde i på plats. Det gör skillnaden mellan att avfärda ett krav på tio minuter och att förhandla i tre veckor.

Börja i alla fall med att lägga in slutbesiktningsdatum och garantiutgång på varje avslutad entreprenad, och räkna 1,5 % på nästa anbud. Vill du ha allt på samma jobbkort i stället för i tre pärmar och en telefon kan du testa OdinTask gratis i 14 dagar — Administrator kostar 1 330 kr i månaden och varje montör 80 kr, men börja med provperioden och se om dokumentationen faktiskt hamnar där den ska.