Bygglovsritningar: underlaget kommunen faktiskt kräver

Ansökan skickades in i mars. I maj kommer första kompletteringsbegäran, i juni den andra. Bygget som skulle ha startat före semestern startar i oktober, och du har bemannat om två gånger.

Nästan alla försenade bygglov är försenade av samma skäl: underlaget var inte komplett när det kom in. Här är exakt vilka ritningar kommunen vill ha, i vilken skala, och de åtta krav som oftast utlöser en extra runda.

Klockan startar när ansökan är komplett

Byggnadsnämnden ska besluta i ett bygglovsärende inom tio veckor. Fristen får förlängas en gång med högst tio veckor om ärendet kräver ytterligare utredning. Det avgörande, och det som många missar, är att tiden räknas från den dag ansökan är fullständig — inte från den dag du tryckte på skicka.

Skickar du in en halv ansökan i mars och kompletterar den i maj startar tioveckorsfristen i maj. Två veckors slarv i början blir två månader i slutet, och den tiden får du aldrig igen.

Överskrider nämnden fristen ska avgiften reduceras med en femtedel per påbörjad vecka. Det är en verklig rättighet, men den hjälper dig bara om ansökan var komplett från början, för det är då klockan går.

Situationsplanen

Skala 1:400 eller 1:500. Den visar fastigheten uppifrån med alla byggnader, tomtgränser och den nya åtgärden inritad.

• Måttsätt vinkelrätt från minst två fasadliv till tomtgräns. Ett enda mått låser inte läget och räcker aldrig.
• Norrpil ska finnas. Det är den vanligaste lilla anmärkningen.
• Befintliga byggnader ska vara med, även de som ska rivas. Markera dem tydligt så att det syns vad som är kvar efteråt.
• Vid nybyggnad kräver de flesta kommuner att situationsplanen ritas på en nybyggnadskarta som beställs hos kommunens kart- eller mätenhet. Den har leveranstid, ibland flera veckor. Beställ den först av allt, inte sist.
• Ange plushöjder för färdigt golv och för marknivån där tomten lutar.
• Rita in in- och utfart, parkeringsplatser och plats för avfallskärl där det är relevant.

Plan, fasad och sektion

De tre ritas i skala 1:100. Tillsammans ska de svara på tre frågor: hur ser det ut inuti, hur ser det ut utifrån och hur är det byggt.

Planritning

• Ett plan per våning, inklusive källare och vind om de berörs av åtgärden.
• Måttsatt både invändigt och utvändigt, med yttermått och rumsmått.
• Rumsfunktioner utskrivna: sovrum, kök, wc och dusch, klädkammare.
• Fönster och dörrar inritade, med öppningsriktning på dörrarna.
• Vid tillbyggnad: både befintligt och nytt, med gränsen mellan dem markerad.
• Tillgängligheten ska gå att bedöma, så sätt ut vändmått i hygienrum och passagemått i dörrar.
• Snittlinjen för sektionsritningen ska markeras här.

Fasadritning

• Alla fyra väderstreck, namngivna efter väderstreck och inte "fasad A".
• Marklinjer är den vanligaste bristen av alla. Både befintlig och ny marknivå ska redovisas, normalt som streckad respektive heldragen linje.
• Materialval och kulör angivet i text vid respektive yta.
• Vid tillbyggnad ska hela fasaden visas, inte bara den nya biten.
• Taknockshöjd och byggnadshöjd utsatta med mått.

Sektionsritning

• Ett vertikalt snitt genom byggnaden, taget där det säger något — genom trapphus, genom den nya delen, genom ett badrum.
• Rumshöjd, bjälklagstjocklek och takvinkel ska framgå.
• Grundläggningens principiella uppbyggnad ska synas.
• Vid souterräng eller stor lutning behövs ofta en marksektion också.

Vad "fackmannamässigt utförd" betyder

Kravet är inte att en arkitekt måste ha ritat. Kravet är att ritningen ska gå att läsa, mäta och arkivera. I praktiken:

• Vit bakgrund och svarta linjer. Inget rutat papper, inga skärmdumpar, inga foton av skisser på köksbordet.
• Skalenlig och skalriktig. Utskriven i angiven skala ska en meter vara en centimeter i 1:100.
• Raka linjer, ritade med linjal eller i cad. Frihandsskisser underkänns.
• Ritningshuvud i nedre högra hörnet med fastighetsbeteckning, adress, vad ritningen visar, skala, datum och vem som ritat.
• En ritningstyp per blad. Blanda inte plan och fasad på samma A3.
• PDF, ett blad per fil, rätt orienterad. Många kommuner vill ha A3 eller A4 och avvisar A1-filer.

De åtta vanligaste kompletteringskraven

1. Situationsplanen är inte måttsatt till tomtgräns. Handläggaren kan inte mäta i en pdf. Utan två vinkelräta mått går ärendet tillbaka direkt.
2. Marklinjer saknas på fasadritningarna. Utan befintlig och ny marknivå går byggnadshöjden inte att beräkna, och byggnadshöjden är ofta det som avgör om åtgärden ryms i detaljplanen.
3. Sektionsritning saknas helt. Många tror att plan och fasad räcker. Utan sektion kan rumshöjd, takkonstruktion och grundläggning inte bedömas.
4. Befintliga förhållanden redovisas inte. Vid tillbyggnad och ändring vill nämnden se både före och efter, på samtliga ritningstyper.
5. Skalan saknas eller stämmer inte. En ritning som skalats om vid utskrift är oanvändbar. Ange skalan i ritningshuvudet och kontrollmät utskriften med linjal.
6. Tillgängligheten går inte att bedöma. Vändmått i hygienrum, dörrbredder och nivåskillnader vid entré ska framgå av planritningen.
7. Kontrollansvarig är inte anmäld. Vid de flesta lovpliktiga åtgärder krävs en certifierad kontrollansvarig, och namnet ska anges redan i ansökan.
8. Uppgifter om vatten, avlopp och dagvatten saknas. Hur ansluts huset, och vart tar takvattnet vägen? Vid enskilt avlopp krävs dessutom en separat prövning hos miljöförvaltningen.

En nionde sak som inte är en ritning men som förlänger handläggningen lika mycket: om åtgärden avviker från detaljplanen ska berörda grannar höras, och det tar tid oavsett hur bra ritningarna är. Vet du att du avviker — säg det i ansökan och motivera avvikelsen. Handläggaren behöver inte upptäcka det själv.

Rita själv eller köpa in? Räkna på det

Ta en tillbyggnad på ett enbostadshus i ett område med detaljplan. Så här ser de två alternativen ut i kronor.

Skillnaden i direkt kostnad är 5 540 kronor till ritarens fördel. Men den verkliga skillnaden är de fem veckorna. Har du en montör som går på 80 procents beläggning medan bygget inte kan starta kostar luckan mer än hela arvodet: 5 veckor × 5 dagar × 8 timmar ger 200 timmar, varav 20 procent tomtid är 40 timmar, och 40 × 650 kronor i självkostnad blir 26 000 kronor i outnyttjad kapacitet.

Behandla ritningarna som en post kunden betalar, inte som en kostnad du sväljer. En rad i offerten — "Bygglovshandlingar, framtagning genom underkonsult: 11 000 kr" — är väsentligt enklare att förklara än en byggstart som glider två månader.

När det inte lönar sig att köpa in

Det finns lägen där du ritar själv på tre timmar och det är helt rätt beslut: en enkel attefallsanmälan för ett förråd, ett plank eller en mur, ett skärmtak, eller ett ärende där du redan har cad-underlaget från ett tidigare jobb på samma hus. Har du dessutom ritat i samma kommun förut och vet hur de vill ha det är risken för komplettering låg. Regeln är enkel — ju mer detaljplanen sätter press på höjder och avstånd, desto mer tjänar du på en van ritare.

Notera också att projektering och ritningsarbete inte ger rotavdrag. Rot gäller arbete som utförs i eller i anslutning till bostaden, inte konsulttjänster. Kontrollera aktuella regler hos Skatteverket innan du sätter rot på en ritningspost i offerten.

Efter beslutet: tre datum du ska känna till

• Kungörelse. Beslutet kungörs i Post- och Inrikes Tidningar. Ett lov får verkställas tidigast fyra veckor efter kungörelsen, även om det inte har vunnit laga kraft. Lägg in de fyra veckorna i tidplanen redan när du offererar.
• Startbesked. Lovet i sig ger inte rätt att bygga. Arbetet får påbörjas först när byggnadsnämnden gett startbesked, och det kommer efter tekniskt samråd i de flesta större ärenden. Att blanda ihop lov och startbesked är en av de dyraste missarna i branschen, eftersom det utlöser byggsanktionsavgift.
• Giltighetstid. Lovet upphör att gälla om åtgärden inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från den dag beslutet vann laga kraft. Har kunden legat på ett lov i två år: kontrollera datumet innan ni bokar in bygget.

Vill du läsa mer om vad som krävs i olika ärendetyper har Boverket samlad vägledning, men det är alltid din kommuns rutiner som avgör vad de vill ha in.

Gör underlaget klart en gång

Ett komplett underlag är inte en fråga om att vara duktig på cad. Det är en fråga om att ha en lista som stäms av innan ansökan skickas, och att veta vad just din kommun brukar anmärka på. Skriv ner deras anmärkningar varje gång du får en komplettering — efter fyra ärenden har du en checklista som är bättre än någon generell mall.

Samma princip gäller resten av projektet: startbeskedet, kontrollplanen, egenkontrollerna och fotona ska ligga på ett ställe som hela laget når. I OdinTask kan du samla handlingarna på projektet, koppla checklistor till varje moment och låta montörerna signera egenkontrollen i mobilen ute på bygget, så att underlaget finns när nämnden frågar efter det.

Är du nyfiken kan du skapa ett konto och testa gratis i 14 dagar med ett pågående bygglovsärende. Administrator kostar 1 330 kronor i månaden och On Site Worker 80 kronor per montör och månad om ni väljer att fortsätta.