Besiktningsman entreprenad: utse, kostnad och jäv

Besiktningsmannen avgör om entreprenaden godkänns, vilka fel som ska rättas och när garantitiden börjar löpa. Ändå är det oftast beställaren som pekar ut personen utan att du får säga något. Här är vad reglerna säger om vem som utser, vad det kostar, vem som betalar och när jäv gör ett utlåtande angripbart.

Texten utgår från AB 04 och ABT 06 mellan företag. Besiktningsreglerna ligger i ett eget kapitel i båda avtalen. Kontraktets administrativa föreskrifter kan ändra både förfarandet och kostnadsfördelningen, så läs din egen handling först — särskilt punkten om vem som betalar garantibesiktningen.

Vem utser besiktningsmannen?

Huvudregeln i AB 04 är att beställaren utser besiktningsman för slutbesiktning och garantibesiktning. Det är inte samma sak som att besiktningsmannen är beställarens ombud. Uppdraget är att opartiskt bedöma om entreprenaden är utförd enligt kontraktshandlingarna — inte att hitta så mycket som möjligt åt den som betalar arvodet.

Vid förbesiktning och särskild besiktning utser den part som påkallar besiktningen. Vid överbesiktning ser det annorlunda ut, och det är där du får verkligt inflytande över vem som bedömer ditt arbete.

Överbesiktning: din chans till egen besiktningsman

Är du missnöjd med utlåtandet — ett fel du inte anser är ett fel, ett underkännande du inte accepterar — kan du påkalla överbesiktning. Den ska påkallas skriftligt inom en kort frist från att du tog emot utlåtandet. Fristen räknas i veckor och står i avtalstexten, så slå upp den exakta lydelsen innan du planerar. Missar du fristen står utlåtandet fast, hur fel det än är.

Överbesiktningen görs antingen av en besiktningsman som parterna utser gemensamt, eller av en nämnd med tre ledamöter där vardera parten utser en och de två utser ordföranden. Nämndformen kostar mer men ger dig faktiskt inflytande över sammansättningen och över den tekniska kompetensen. Överbesiktningens utlåtande ersätter det tidigare i de delar som prövats.

Vad kostar en besiktning?

Det finns ingen taxa. Tabellen nedan visar storleksordningar som förekommer på marknaden — den är inte en prislista, och priserna varierar med ort, projekttyp och hur mycket handlingsgranskning som krävs. Begär alltid skriftlig offert med angiven timkostnad, uppskattad tidsåtgång och vad som ingår i utlåtandet.

Räkneexempel på en slutbesiktning

En ventilationsentreprenad på 1 800 000 kr ska slutbesiktas. Besiktningsmannen debiterar 1 250 kr per timme och lägger 4 timmar på förberedelse och handlingsgranskning, 6 timmar på plats och 3 timmar på utlåtandet.

19 390 kr motsvarar knappt 1,1 procent av entreprenadsumman. Blir entreprenaden underkänd tillkommer en efterbesiktning, och den räkningen hamnar normalt hos entreprenören. Två efterbesiktningar à 8 000 kr är 16 000 kr som ingen har budgeterat för.

Vem betalar vilken besiktning?

Efterbesiktningen är den post entreprenörer oftast missar i kalkylen. Underkänns entreprenaden och felen kvarstår vid efterbesiktningen får du både avhjälpandekostnaden och besiktningsarvodet.

Fördelningen ovan är AB 04:s normalläge. De administrativa föreskrifterna kan flytta den — det skrivs inte sällan in att entreprenören står för garantibesiktningen. Läs den punkten innan du prissätter anbudet, inte efter att kontraktet är påskrivet.

Jäv: när besiktningsmannen inte får ta uppdraget

Besiktningsmannen ska vara opartisk. Jäv bedöms ungefär som för en domare: det handlar inte om att personen bevisligen är partisk, utan om det finns omständigheter som gör att förtroendet rimligen kan ifrågasättas.

Typiska jävsgrunder

• Besiktningsmannen har projekterat, konstruerat eller utövat kontroll över det som ska besiktas. Ingen granskar sitt eget arbete opartiskt.
• Anställning eller pågående uppdragsförhållande hos någon av parterna, nu eller alldeles nyligen.
• Ekonomiskt intresse i utgången: ägarandel, provision, eller framtida uppdrag som beror på hur besiktningen faller ut.
• Nära släktskap eller motsvarande personlig relation till någon i projektledningen.
• Att besiktningsmannen redan agerat rådgivare åt en part i just den fråga som ska bedömas.

Att besiktningsmannen tidigare haft uppdrag åt beställaren är i sig inte jäv — de flesta besiktningsmän har återkommande kunder. Det blir jäv när relationen är sådan att opartiskheten rimligen kan ifrågasättas, till exempel när en enda beställare står för en dominerande del av personens omsättning.

Vad gör du om du misstänker jäv?

Ta upp det före besiktningen, skriftligt, och ange den konkreta omständigheten. Jäv som påtalas först efter ett utlåtande du är missnöjd med väger lätt. Vidhåller beställaren sitt val: notera invändningen i besiktningsprotokollet, be att den skrivs in, och överväg överbesiktning inom fristen.

Sex frågor att ställa innan du accepterar en besiktningsman

1. Har du haft något uppdrag i det här projektet tidigare — projektering, kontroll, rådgivning eller kalkyl?
2. Hur stor del av din omsättning kommer från beställaren eller bolag i samma koncern?
3. Vilken kompetens har du för de tekniska delarna? En byggbesiktningsman bedömer inte injustering av ett ventilationssystem.
4. Är du certifierad eller ansluten till en branschorganisation, och har du ansvarsförsäkring som täcker uppdraget?
5. Hur debiterar du — löpande timme eller fast pris — och vad är den uppskattade totalkostnaden inklusive restid?
6. När får parterna utlåtandet, och hur redovisar du skillnaden mellan fel och anmärkning?

Fråga 3 är den som oftast räddar pengar. Blandade entreprenader kräver ofta flera besiktningsmän, och en generalist som bedömer en installationsdel han inte behärskar producerar felnoteringar som tar veckor att bemöta — veckor då dina innehållna medel ligger kvar hos beställaren.

Förberedelsen halverar fellistan

Egenkontroller undertecknade och samlade, relationshandlingar och driftinstruktioner klara, provningsprotokoll på plats, arbetsplatsen städad och alla utrymmen tillgängliga. En besiktningsman som får leta efter handlingar noterar fler fel, helt enkelt för att han inte kan avfärda något.

Gå en egen förbesiktningsrunda två veckor innan, med utskriften av kontraktshandlingarna i handen och en kollega som inte byggt det själv. Rätta det ni hittar. Varje fel du tar bort före besiktningen är ett fel som inte hamnar i ett utlåtande, inte kräver efterbesiktning och inte håller inne betalning.

Vad besiktningen inte avgör

Ett besiktningsutlåtande är en bedömning av om entreprenaden är kontraktsenlig — det är inte en dom. Ekonomiska tvister om ÄTA-ersättning, indexreglering eller hinderkostnader avgörs inte av besiktningsmannen. Blandar du ihop de två sakerna hamnar du i en meningslös diskussion på besiktningsdagen om pengar som besiktningsmannen inte har mandat att ta ställning till.

Godkänd entreprenad betyder inte heller felfri entreprenad. Fel som inte var synliga vid besiktningen kan påtalas under garanti- och ansvarstiden, och entreprenörens ansvar löper vidare långt efter att utlåtandet är skrivet.

Sammanfattning

Beställaren utser besiktningsman vid slut- och garantibesiktning, men besiktningsmannen arbetar åt kontraktshandlingarna och inte åt beställaren. Din motvikt är tre saker: ställ frågorna om jäv och kompetens innan besiktningen, förbered handlingarna så att fellistan blir kort, och håll koll på fristen för överbesiktning.

Det som avgör hur besiktningen går är underlaget du kan lägga fram på plats. Egenkontroller signerade digitalt, foton från varje etapp och provningsprotokoll som ligger på projektet i stället för i en pärm i bilen är skillnaden mellan ett noterat fel och ett avfärdat påstående. Vill du se hur det ser ut i praktiken kan du prova OdinTask i 14 dagar utan kostnad och köra nästa slutbesiktning med checklistorna digitalt. Har du redan ett sätt att samla dokumentationen som fungerar — behåll det, och lägg energin på frågorna i listan ovan i stället.