Fasadrenovering offert: omfogning och putslagning rätt

En fasadrenovering offert för omfogning och putslagning ska aldrig vara ett fast pris på en gissad mängd. Du ser inte den verkliga skadeomfattningen förrän ställningen står och du har knackat av fasaden, och det som ser ut som 40 kvadrat bomputs blir ofta 90. Lösningen är en offert i två steg: ett separat prissatt undersökningssteg (ställning, bomknackning, provytor, bruksanalys) som kunden betalar för, och ett utförandesteg byggt på provisoriska mängder, alltså à-priser per m² fog och per m² putslagning med en antagen mängd som regleras mot uppmätt verklighet. Då blir upptäckt skada en godkänd ÄTA istället för ett bråk, och du slutar bjuda på andras dolda fel.

Varför fast pris på fasad nästan alltid blir fel

Fasadjobb är till största delen dold-tillstånds-risk. Från marken ser du kulör, ungefärlig ålder, uppenbara sprickor och vad som redan lagats fult. Du ser inte:

• Hur djupt fogbruket är urvittrat bakom den yttersta centimetern.
• Hur mycket puts som sitter löst (bom) men ser hel ut.
• Om någon fogat om med hårt cementbruk på mjukt tegel på 80-talet, så att stenarna är frostsprängda i kanterna.
• Om det finns saltutslag, plåtbeslag som läckt, eller armering som rostar bakom putsen.
• Om underlaget är tegel, lättbetong, natursten eller en blandning, vilket är vanligt på tillbyggda hus.

Ger du fast pris ändå gör du en av två saker. Antingen räknar du på rimlig omfattning och äter mellanskillnaden när fasaden visar sig vara värre. Eller så lägger du på ett riskpåslag som gör dig märkbart dyrare än den som gissade lågt, och förlorar jobbet till honom. Kunden får ändå notan senare, fast som en konflikt. Det tredje alternativet: sälj undersökningen som ett eget uppdrag och prissätt utförandet per enhet.

Dela offerten i två steg: undersökning och utförande

Steg 1: undersökningssteget, eget pris och egen faktura

Det här är inte en gratis offertbesiktning. Det är arbete med ställning, folk och labbkostnader. Sätt eget fast pris och en egen leverans: en skadeinventering med mängder.

• Ställning eller skylift för att komma åt hela fasaden. Ställningen behöver ändå byggas till utförandet, så skriv att ställningskostnaden i steg 1 avräknas mot steg 2 om kunden beställer utförandet inom till exempel 30 dagar. Det är ditt starkaste säljargument: undersökningen blir i praktiken gratis om jobbet blir av, men du får betalt om det inte blir det.
• Bomknackning av hela putsytan med knackhammare, markerat och uppmätt i m². Det är siffran hela offerten hänger på.
• Fogsondering. Mät faktiskt urvittringsdjup på minst tio punkter per fasadsida med fogsond eller skruvmejsel. Notera djup i mm.
• Provytor, minst 1 m² per fasadtyp: knacka ur fog, lagningsputsa, testa vidhäftning och kulör.
• Bruksanalys hos labb om huset är äldre än ungefär 1950 eller om du misstänker kalkbruk: bindemedelstyp, blandningsförhållande, ballastens siktkurva och kornform.
• Fuktkontroll och orsaksletning. Plåtavtäckningar, fönsterbleck, stuprör, sockelfukt. Det är meningslöst att laga puts under ett bleck som läcker vidare.
• Foto- och mängdrapport med fasaduppställning, markerade ytor och en mängdförteckning som kunden kan begära pris på från vem som helst.

Att kunden kan ta rapporten och handla upp jobbet någon annanstans är inte en bugg. Det är beviset på att rapporten är oberoende, och i praktiken beställer nästan alla av den som redan har ställningen uppe.

Steg 2: utförandet, byggt på uppmätta mängder

Efter steg 1 vet du mängderna och kan ge à-priser med betydligt smalare risk. Restrisken, det som sitter bakom putsen, hanterar du med mängdreglering och ÄTA.

Provisoriska mängder: så skriver du posterna

En mängdreglerad post har fyra delar: enhet, à-pris, antagen mängd och en regel för hur den mäts upp. Skriv alla fyra. Det är hela skyddet.

Två poster gör det tunga jobbet: fördjupad urknackning och friläggning av armering. Båda har antagen mängd 0. De kostar alltså ingenting i den offert kunden jämför, men priset per enhet är redan avtalat och accepterat. När du hittar skadan behöver ni bara enas om mängden, inte om priset och inte om huruvida det ska betalas. Det är där de flesta fasadkonflikter annars uppstår.

Så sätter du m²-priset för omfogning och putslagning

Bygg à-priset nerifrån, inte från vad grannfirman tar. Räkna per fasadsida, för åtkomst och sol påverkar dagsverket rejält. Det som styr timmarna per m²:

• Fogbredd och fogdjup. Tumregel: knacka ur till minst två gånger fogbredden. Vid 10 till 12 mm fog betyder det 20 till 25 mm djup. Varje extra tiotal mm djup är inte tio procent mer tid, det är närmare trettio. Damm, verktygsbyten och kylning växer.
• Urknackningsmetod. Handhugg på mjukt handslaget tegel går långsammare än fogfräs på hårdbränt maskintegel, men fräsen förstör kanterna på det mjuka teglet. Tegeltypen bestämmer metoden, metoden bestämmer priset.
• Fogtyp. En slät kupfog går snabbt. En tillbakaliggande fog eller en historisk profil kostar tid per löpmeter, inte per kvadrat.
• Skikt vid putslagning. Riktig putslagning på tegel är tre moment: stänk eller grundning, grovputs, ytputs, med torktid mellan. Räkna 15 till 20 mm total tjocklek, och räkna dagarna, inte bara timmarna.
• Härdning och väder. Kalkbruk härdar genom karbonatisering och kräver fukthållning och tid. Under cirka fem plusgrader ska du inte putsa utan inbyggt och värmt väderskydd. Det är en kalenderkostnad som måste synas i priset.
• Ytstorlek. Fem spridda lagningar på 1 m² kostar långt mer per m² än en sammanhängande yta på 5 m². Skriv därför en minsta debiterbar yta per sammanhängande lagningsfält, till exempel 0,5 m². Utan den regeln mäter du upp 0,2 m² och förlorar på varje fält.

Ta fram à-priset genom att tidsätta provytan i steg 1. Du har redan gjort 1 m² på riktigt, på den här fasaden, med det här teglet. Klocka den. Det är den enda kalkyl som håller, och ett skäl till att inte ge bort undersökningssteget.

Bruksmatchning: posten som avgör om jobbet håller i trettio år

Det vanligaste och dyraste felet på svenska fasader är hårt bruk på mjukt underlag. Bruket ska alltid vara svagare än stenen. Är fogen hårdare än teglet spricker inte fogen, det gör stenens yta, och då pratar ni om utbyte av sten i stället för fog.

• Äldre hus, ungefär före 1900: ofta rent kalkbruk. Fogas normalt om med kalkbruk eller hydrauliskt kalkbruk (NHL), inte KC-bruk.
• Cirka 1900 till 1950: ofta svagt kalkcementbruk. Här avgör analysen.
• Efter cirka 1950: normalt kalkcementbruk, där en KC-blandning i rätt klass oftast är rätt svar.
• Byggnadsminne eller q-märkt i detaljplan: då är brukstypen inte din bedömning. Kontakta kommunens antikvarie eller länsstyrelsen innan du prissätter något alls. Tänk också på att en ändring av fasadens utseende kan kräva bygglov, se Boverket.

Skriv i offerten att brukstyp fastställs efter analys i steg 1 och att à-priset avser den brukstyp rapporten anger. Byter kunden eller antikvarien brukstyp efteråt är det en ÄTA, inte en förhandling. Kalkbruk kostar mer i material, betydligt mer i tid och kräver längre fukthållning än KC. Det är ingen detalj i marginalen.

Ta med kulör- och strukturmatchning som egen rad. Ballastens kornstorlek och färg styr hur mycket lagningen syns. Är kunden inte beredd att betala för sållad ballast från rätt täkt ska hen veta redan i offerten att lagningarna syns fram till att fasaden avfärgas.

Från upptäckt skada till godkänd ÄTA, inte till bråk

ÄTA-konflikter uppstår nästan aldrig för att kunden är oärlig. De uppstår för att kunden får veta om kostnaden efter att arbetet är gjort. Kör samma rutin varje gång, samma dag:

1. Stoppa den delen. Jobba inte vidare i den skadade ytan.
2. Fotografera med måttstock i bild. Alltid. En bild utan skala är ingen dokumentation.
3. Mät upp i m², löpmeter eller styck, enligt en post som redan finns i avtalet.
4. Skicka skriftlig ÄTA samma dag med foto, mängd, à-pris ur avtalet, summa och påverkan på tidplanen. Inga nya priser om det inte krävs.
5. Vänta på skriftligt godkännande innan du bygger vidare. Ett muntligt kör på i telefon räcker inte när fakturan kommer.

Är beställaren företag eller bostadsrättsförening med AB 04 eller ABT 06 gäller dessutom att ÄTA ska beställas skriftligen, och att du har underrättelseskyldighet utan dröjsmål när du upptäcker något som påverkar entreprenaden. Sitter du på en upptäckt i tre veckor och fakturerar den sedan har du ett problem oavsett hur rätt du har i sak.

Är beställaren konsument gäller konsumenttjänstlagen. Tre punkter styr fasadjobb:

• Tilläggsarbete (8 §). Upptäcker du under arbetet ett behov av arbete som lämpligen bör utföras samtidigt ska du underrätta kunden och begära anvisning. Går kunden inte att nå får du under vissa förutsättningar utföra det ändå, men bara om priset är obetydligt eller lågt i förhållande till det avtalade priset. Fasadskador är sällan obetydliga. Ring.
• Ungefärlig prisuppgift (36 §). Har du lämnat en ungefärlig prisuppgift får den inte överskridas med mer än 15 procent, om inte annat avtalats. Det är precis därför du inte ska ge en ungefärlig totalsumma på en fasad. Ge à-priser och en mängdförteckning i stället.
• Avrådandeplikt (6 §). Är åtgärden inte till rimlig nytta för kunden ska du avråda. Skriv det i rapporten om fasaden egentligen behöver mer än en omfogning.

Hantverkarformuläret 17 är ett bra ramavtal för konsumentjobb, men det är inte skrivet för mängdreglering. Bifoga mängdförteckningen som bilaga och hänvisa till den i avtalstexten. Mer om reglerna hos Konsumentverket.

Ställning, väderskydd och tiden ingen räknar med

Ställningen är oftast den största enskilda posten och den enda som tickar oavsett om någon jobbar. Tre saker måste stå i offerten:

• Vad hyrtiden är: antal veckor, från vilket datum, och vad en extra vecka kostar.
• Vem som betalar stilleståndet. Blir det stopp för att kunden inte bestämmer sig om kulör i tio dagar ska ställningshyran i tio dagar inte vara din kostnad.
• Väderskydd som eget val. Inbyggnad med tak och värme i oktober är ingen detalj utan en tung post. Låt kunden se den och välja.

Ställningsarbete omfattas av Arbetsmiljöverkets regler, med krav på utbildning för den som bygger och på en plan för uppförande och nedtagning. Kontrollera aktuella krav hos Arbetsmiljöverket. Ska ställningen ut på allmän platsmark krävs normalt polistillstånd och kommunens upplåtelse. Egen rad, med ansvaret utpekat.

ROT på fasadrenovering

Omfogning och putslagning på en bostad äldre än fem år är normalt ROT-berättigat. Avdraget är 30 procent av arbetskostnaden, med ett årligt tak per person som delas med RUT. Kontrollera aktuellt belopp och villkor hos Skatteverket. Två saker gör ROT knepigare på fasad än på de flesta jobb:

• Ställning är inte enbart arbetskostnad. Hyra av utrustning är inte ROT-grundande. Dela upp posten i arbete (uppförande och nedtagning) och hyra redan i offerten, så slipper du göra om fakturan.
• ÄTA ändrar underlaget. Varje godkänd ÄTA flyttar arbetskostnaden, och därmed avdraget och kundens nettopris. Kunden ska se nettot på varje ÄTA, inte bara på slutfakturan, annars kommer chocken sist.

Ett system som räknar ROT-avdraget direkt i offerten och i varje ÄTA gör den sista punkten till en ickefråga. I OdinTask ser kunden nettopriset efter avdrag redan i offerten, ÄTA-raderna följer med till fakturan, och begäran om utbetalning till Skatteverket genereras som XML från samma underlag. Se prissidan.

Checklista innan du skickar offerten

• Undersökningssteget har eget pris och egen leverans, och avräknas mot utförandet vid beställning.
• Alla riskposter finns med, med à-pris och mängd 0, i stället för att saknas.
• Uppmätningsregeln står skriven för varje mängdreglerad post.
• Minsta debiterbara lagningsyta är angiven.
• Brukstypen är villkorad av analysen, inte gissad.
• Ställningens hyrtid, extravecka och stilleståndsansvar är utskrivna.
• Arbete och hyra är separerade för ROT-underlaget.
• ÄTA-rutinen står i avtalstexten, så att kunden känner igen den när den kommer.

Fasad är det tydligaste exemplet på att en offert inte är ett pris, utan en modell för hur priset uppstår. Firmorna som tjänar pengar på fasad har inte bättre gissningar. De har en struktur där verkligheten får plats. Vill du bygga offert, ÄTA och faktura i samma flöde kan du testa OdinTask i 14 dagar, eller läsa vidare på bloggen.